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每经记者 王佳飞 每经编辑 陈梦妤

“靠营销手段和技巧产生回款越来越难，产品是一个很重要的前提。”

日前，在每日经济新闻主办的第十二届价值地产年会前瞻活动“图存求新”房地产新营销沙龙上，京投发展(600683)总策划师戴嘉宁表示。

他表示，营销是最后的结果，营销是需要最终的回款，但有很多前置条件，尤其今天靠营销手段和营销技巧产生回款越来越难，产品是很重要的一个前提。作为营销人，首先要选好进入哪个战场，这很重要。

以前是营销根据区域定产品，先要研究这个区域找竞品，对比宏观、中观和微观的竞品，然后考虑供给、需求，还要考虑二手房，但是近两年，尤其是产品成立变成了前提。目前的产品环环相扣，同质化这么严重，战场这么清晰，如果产品不成立就别做，就算放弃也别做。

对于房地产产品发展，戴嘉宁认为，高品质建筑和智慧建筑是大势所趋。现在的消费者越来越成熟，高品质健康建筑的效果也不错，比如我们在无锡的项目效果就很好。

戴嘉宁表示，智慧房地产分为多个层次，第一个层次是智能家居，第二层次是智能建筑，第三个是智慧社区，最高层次是智慧城市。在营销过程中，可以清晰地告诉消费者如何将智慧建筑、智慧社区和智慧城市连接呼应。

“从营销角度来讲，我们近年来在进行从传统房地产企业向‘用户企业’的转型，例如我们在北京做了慢闪公园，即将重新开园。”

“慢闪公园中有家很有格调的咖啡厅，呼应了首店经济。房地产因为巨大的体量很难有用户黏性，但是我们做了慢闪之后，很多人有兴趣，愿意到我们的公园去。我们的新项目即将开盘，设置有班车，目前采取预约制，已经很火爆了，虽然这和我们的销售没有特别直接的关系，但是有助于让用户本身成为渠道，这也是我们的努力方向。”戴嘉宁表示。